phone

Við finnum eignina fyrir þig

+354-616-8880

map marker

Löggiltur fasteignasali

Sigurður O Sigurðsson sos@eignalind.is

auglysing

Kaupferlið á Spáni er mjög frábrugðið því sem þekkist á Íslandi og er margt sem ber að varast. Ómetanlegt er að hafa íslenskan fasteignasala með margra ára reynslu og þekkingu á öllu kaupferlinu á Spáni sér til aðstoðar. Hér á eftir munum við rekja kaupferlið á Spáni og fara yfir fjármögnun, kostnað við kaup, rekstrarkostnað fasteignar og ýmislegt fleira.

Við hjá Eignalind fasteignasölu, Golfeignum og Girasol höfum áratuga reynslu af sölu fasteigna. Við mælum eindregið með því að þú notir þjónustu faglegrar fasteignasölu með löggilda fasteignasala innanborðs við leitina að fasteign á Spáni, eins og þú myndir gera ef þú værir að kaupa eign á Íslandi. En það er þannig á Spáni að hver sem er getur tekið sér skrifstofu á leigu, sett upp skilti og farið að selja fasteignir. 

Hér að neðan er farið lauslega yfir helstu atriði í kaupferlinu og mikilvægi þessa að allt sé rétt gert frá byrjun til að útkoman verði góð.

Fyrst er að huga að því hversu dýra eign þú getur keypt og hver greiðslugeta þín er. 

Ekki eyða tíma í að leita að fasteign sem þú hefur ekki efni á að reka eða borga af. Þú getur fengið hagstætt lán hjá spænskum lánastofnunum til kaupa á fasteign, þ.e.a.s. ef þú uppfyllir skilyrði bankans um tekjur og eigið fé. Við mælum með að þú sækir ekki um hærra lán en sem nemur 70% af verðmæti eignarinnar sem þú vilt kaupa. 

 

Strax frá byrjun skaltu reyna að gera þér grein fyrir hvernig eign þú vilt:

Hversu mörg svefnherbergi þú vilt hafa í fasteigninni.

Hvort þú viljir eign á einni eða tveimur hæðum.

Í hvaða hverfi þú vilt vera og ef þú ert ekki með það á hreinu, hvort þú viljir þá vera í nálægð við strönd, golfvöll eða nálægt verslunum og þjónustu.

Skoðunarferðin: Með því að vera búinn að gera þér nokkuð góða mynd af því hvernig eign þú óskar þér áður en þú ferð í skoðunarferðina, sparar þú tíma og eykur líkurnar á að þú finnir drauma eignina.

Við munum senda þér fullt af eignum til að skoða á netinu og mælum með að þú veljir 5 til 10 eignir sem þú hefur mestan áhuga fyrir að skoða þegar þú kemur í skoðunarferðina til Spánar. Reiknaðu með þremur til fjórum dögum í að skoða þessar eignir og best er að þessir dagar séu í miðri viku en þá er öruggt að hægt sé að skoða allar eignirnar sem þú valdir úr til að skoða í ferðinni. Auk þess eru Lögfræðistofur og bankar ekki með opið um helgar og því ekki hægt að ganga frá neinum pappírsmálum nema á virkum dögum.

Við sækjum þig á hótelið til að skoða þær eignir sem þú valdir úr og sýnum þér jafnvel aðrar eignir sem við höfum fundið fyrir þig út frá þínum kröfum. 

Ef þú finnur fasteign sem þú hefur hug  á að kaupa, þá er best að byrja á því að opna bankareikning í spænskum banka. Við erum í góðu sambandi við einn stærsta banka Spánar á þessu svæði og þú munt fá persónulega og góða þjónustu og getur verið viss um að bankinn veit allt um hvernig ferlið gengur fyrir sig fyrir Íslendinga.

Við erum með mjög mikla reynslu og höfum góða lögfræðinga á okkar snærum sem eru vanir að vinna með Íslendingum. Auk þess munum við alltaf vera þér innan handar í gegnum allt ferlið. Við og okkar lögfræðingar munum hjálpa þér að sækja um NIE númer. NIE (spænsk kennitala) er nauðsynlegt til að geta klárað kaupin með afsali. 

Ef þú ákveður að kaupa getur þú yfirleitt fest eignina með því að greiða staðfestingargjald sem er venjulega 3.000 til 5.000 evrur.

Kaupferlið á Spáni er í mörgum tilvikum öruggara en á Íslandi og eignir eru almennt ekki veðsettar mörgum kröfuhöfum með mörgum veðréttum. Frágangur á kaupsamningi og afsali fer fram á skrifstofu sýslumanns á svæðinu og ef sýslumaður sér eitthvað athugavert í kaupferlinu eða gögnunum um eignina þá er það skoðað betur.

Umboð til lögfræðings: Kaupferlið getur tekið langan tíma og til að þú þurfir ekki að fara oft til Spánar út af fasteignakaupunum, mælum við með að þú gefir umboð til lögfræðinga okkar sem eru vanir að sjá um öll þessi mál. Ef þú hefur ekki gefið slíkt umboð á meðan þú varst á Spáni t.d. vegna þess að þú varst ekki ákveðin í að kaupa eignina en ákveður síðan eftir að heim er komið að festa kaup á henni, þá er hægt að ganga frá því á Íslandi. Umboðið er þá sent til kaupandans sem getur farið með það til næsta sýslumanns þar sem umboðið yrði undirritað í votta viðurvist og sýslumaður gefur Notary-stimpil. Að lokum er farið með umboðið stimplað og vottað til Utanríkisráðuneytisins þar sem pappírarnir eru stimplaðir aftur með „Apostilla“ stimpli. Að þessu loknu er umboðið sent út til Spánar.

Bankaviðskipti og fjármögnun

Öllum fasteignakaupendum er skylt að opna spænskan bankareikning en venjan á Spáni er að allar greiðslur vegna reksturs eignarinnar fari í gegnum greiðsluþjónustu bankans. Ekki er unnt að opna bankareikning fyrr en NIE-númerinu (spænsk kennitala) hefur verið úthlutað. Sumir bankar samþykkja að opna bankareikning fyrir fasteignakaupandann án NIE-númers og notast þá við vegabréfsnúmerið þar til NIE-númerið er í höfn. Viðkomandi banki getur svo tekið að sér allar greiðslur á hefðbundnum rekstrarkostnaði og gjöldum, líkt og þekkist í greiðsluþjónustu banka á Íslandi.

 

Fjármögnun íbúðarkaupa á Spáni er mjög hagstæð en vextir á íbúðarlánum hjá spænskum bönkum eru óverðtryggðir og yfirleitt mun lægri en gengur og gerist á Íslandi. Vextirnir eru annað hvort fastir eða breytilegir. Með breytilegum vöxtum eru vextirnir þannig byggðir upp að þeir grundvallast á EURIBOR-vöxtunum á hverjum tíma ásamt vaxtaálagi viðkomandi banka. Breytilegir vextirnir eru samt þó yfirleitt fastir fyrstu 12 - 24 mánuðina en þeir eru síðan alltaf endurskoðaðir á 12 mánaða fresti og hækka þá eða lækka eftir því hve háir EURIBOR-vextirnar eru á þeim tímapunkti. Vaxtaálag bankans breytist aldrei. Einnig er yfirleitt í lánaskilmálunum ákvæði þess efnis að vextirnir fara aldrei yfir tiltekna prósentu og aldrei niður fyrir tiltekna prósentu. Með föstum vöxtum eru vextirnir ákvarðaðir strax í upphafi og eru fastir allan lánstímann.

Reikna út lán en þetta er aðeins til viðmiðunar - Við munum fá tilboð í lán fyrir hvern og einn.

Lánstími er allt upp í 35 ár og fer eftir aldri lánþega. Sem dæmi fengi fólk á fertugsaldri allt að 35 ára lán en fólk á sextugsaldri líklega ekki nema 15-20 ára lán því bankar miða við að lánið sé að fullu upp greitt við 75 eða 80 ára aldur.

Veðsetning er allt að 70 prósentum af bankamati eða söluverði eignar. Það er bankinn sem sendir sinn fulltrúa til að skoða og verðmeta eignina sem verið er að biðja um lán á. Mat bankans (bankamat) er það mat sem bankinn miðar við varðandi mögulega lánsfjárhæð. 

Bankamatið þarf ekki að vera það sama og kaupverð og því geta þær aðstæður myndast að bankinn vilji lána meira eða minna en beðið er um. Bankamatið kostar lántakandann um 150-400 evrur (eftir stærð eignar). Sumir bankar bjóða upp á 80% veðsetningu ef greiðslugeta umsækjenda er góð.

Við erum í góðu sambandi við Sabadell bankann á Spáni og getum óskað eftir tilboði í lán fyrir þig þegar þú hefur fundið fasteign. 

Lánsumsókn og gögnum þarf að skila inn eins og hér á Íslandi, formlegri umsókn.

Gögn eru: Skattaframtal, launaseðlar yfirleitt síðustu 3ja mánaða, bankayfirlit síðustu 3ja mánaða, afrit af greiðsluseðlum vegna bílalána, íbúðarlána og annarra lána ef einhver eru. Mismunandi er eftir bönkum hvaða gögnum er óskað eftir en þessum gögnum þarf að skila á ensku og erum við með löggilda skjalaþýðendur sem þýða þau skjöl sem þú getur ekki fengið á ensku gegn vægu gjaldi (bankinn tekur ekki annað gilt). En margar stofnanir og fyrirtæki geta sent okkur gögn á ensku eins og skatturinn og fleiri. Við munum aðstoða þig með þetta allt.

Kostnaður við kaupin: Kostnaður kaupanda við fasteignakaup á Spáni er hærri en á Íslandi. Til að mynda þarf kaupandi fasteignar að greiða virðisaukaskatt af uppgefnu kaupverði til spænska ríkisins við undirritun afsals. Almennt getur kostnaður kaupanda hlaupið í kringum 11% -13% í heildarkostnaði sem reiknast af kaupverði eignarinnar og greiðist við afsal.

Kostnaðurinn við kaupin sundurliðast nokkurn veginn á eftirfarandi hátt: 

Virðisaukaskattur: Er 10% af uppgefnu verði.

Notrario-kostnaður: Er fastur skjala- og umsýslukostnaður sem er mismunandi eftir verði eigna en getur verið í kringum 0,5% af uppgefnu verði. Þinglýsingargjald v/kaupsamnings: 1,5% af uppgefnu kaupverði. Þinglýsingargjald v/láns: 1,5 % af lánsfjárhæð ef lán er tekið.

Lántökugjald v/láns: Um 1.0% af lánsfjárhæð ef lán er tekið.

Bankamat: 150-400 evrur allt eftir stærð eignar – ef lán er tekið. Orkusamningar: 300 – 500 evrur vegna stofnunar á vatns- og rafmagnssamningum vegna kaupa á nýbyggingu.

NIE – númer: 150 evrur fyrir einstakling vegna stofnunar NIE-númers (kennitölu).

Lögfræðikostnaður/umsýslugjald: Fjárhæð fer eftir umfangi kaupanna og eðli þeirra. Gera má ráð fyrir að kostnaður við lögfræðiaðstoð, túlkun yfir á íslensku og hagsmunagæsla í gegnum kaupsamningsferlið sé í kringum 1000-1500 evrur og til viðbótar umsýslugjald eftir umfangi viðskiptanna.

Ef umsækjandi tekur lán þarf hann að reikna með að greiða um 3-4% af lánsfjárhæðinni í kostnað við lántökuna. 

Rekstrarkostnaður fasteignar og árlegir skattar:

Á öllum fasteignum er mishár rekstrarkostnaður sem fer eftir stærð og gerð fasteignarinnar. Flestar fasteignir hafa aðgang að sundlaugargarði og er fyrirkomulagið þannig á Spáni að hver og einn eigandi greiðir í húsfélagsgjald „Community fee“ til að standa straum af öllum sameignarkostnaði t.d. þrif á sundlaug, garðvinnu, lýsingu á sameign o.fl. Upphæð vatns-, rafmagns- og gasreikninga er mishá og fer eftir notkun á hverjum tíma. Tryggingar á fasteignum eru hagstæðar.

Dæmi um rekstrarkostnað og skatta á ársgrundvelli miðað við fasteign metna á 150.000 evrur.

Húsfélagsgjald: Um 500-800 evrur. Tryggingar: Um 300-450 evrur. Orkureikningar: Um 1000 – 1500 evrur miðað við 50% nýtingu. Fasteignagjöld: Um 150-250 evrur. Eignaskattur: Um 100-200 evrur.

Samkvæmt framangreindu getur rekstrarkostnaður fasteignar að verðmæti 150.000 evrum eða um 19 milljónir íslenskra króna verið í kringum 170 – 270 evrur á mánuði miðað við 50% nýtingu á eigninni á ári. Þessi kostnaður samsvarar 22.000 – 35.000 íslenskra króna á mánuði.

Frekari upplýsingar má nálgast á tölvupósti á sos@eignalind.is

 


Deila síðunni

 

Finna eign

Basic information [-]
Details [-]
-
-